S5E22 - Proces zakupu nieruchomości - poradnik dla kupujących

DOMATOR Team

Episode Notes

Poszukiwanie wymarzonego domu lub mieszkania może trwać od kilku dni do nawet kilku miesięcy. Proces zakupu nieruchomości to ekscytujący, ale też wymagający czas. Kiedy już zdecydujemy się na zakup i oferta zostanie zaakceptowana, warto wiedzieć, jakie kroki musimy podjąć, aby transakcja przebiegła sprawnie i bez problemów. Oto przewodnik, który pomoże uporządkować proces zakupu domu lub mieszkania.

Depozyt

Zaraz po zaakceptowaniu oferty przez sprzedającego, kupujący są zobowiązani do złożenia depozytu. Jest to jeden z pierwszych i najważniejszych kroków po podpisaniu umowy zakupu. W większości przypadków depozyt powinien zostać przekazany w ciągu 24 godzin od zawarcia umowy - chyba, że strony ustaliły inaczej. Niedostarczenie depozytu w wyznaczonym terminie może skutkować unieważnieniem umowy. Depozyt zazwyczaj trafia na konto firmy brokerskiej, która reprezentuje sprzedającego. Coraz częściej depozyty są składane w formie elektronicznej, na przykład poprzez wire transfer (przelew bankowy), który jest teraz bardzo popularny. Czeki osobiste są akceptowane tylko w wyjątkowych przypadkach, natomiast najczęściej wymagany jest bank draft (czek bankowy).

Warunki oferty

Kupno nieruchomości często wiąże się z pewnymi warunkami, które muszą zostać spełnione przed finalizacją transakcji. Najczęściej spotykane to warunki dotyczące finansowania, inspekcji nieruchomości oraz sprawdzenia tzw. Status Certificate w przypadku zakupu mieszkania w budynku wielomieszkaniowym (condominium).

• Status Certificate – jest to dokument zamawiany tuż po zawarciu umowy, który pozwala zweryfikować sytuację prawną i finansową korporacji zarządzającej budynkiem. Dokument ten dostarcza informacji o zadłużeniach, sprawach sądowych lub planowanych podwyżkach opłat eksploatacyjnych (maintenance fees). Jeśli status korporacji budzi wątpliwości, a w umowie mamy warunek na sprawdzenie tego dokumentu, mamy prawo wycofać się z transakcji bez konsekwencji.
• Warunek na finansowanie – w ostatnich latach rynek nieruchomości uległ stabilizacji, co daje kupującym większą swobodę w negocjowaniu warunków dotyczących finansowania. W przeszłości, w okresie bardzo konkurencyjnego rynku, gdy na jedną nieruchomość pojawiało się kilkanaście ofert, warunek na finansowanie często był pomijany. Obecnie sytuacja jest spokojniejsza i można swobodnie dodać ten warunek do oferty. Banki zwykle mają około 5 dni roboczych na ocenę nieruchomości (wycenę) oraz sprawdzenie zdolności kredytowej kupującego. Jeśli bank odrzuci naszą aplikację, istnieje możliwość skorzystania z tzw. „B-lenders”, czyli alternatywnych pożyczkodawców, którzy mogą udzielić kredytu na mniej korzystnych warunkach, ale z większą elastycznością.
• Warunek na home inspection – sens dodawania tego warunku do oferty zależy od rodzaju nieruchomości, którą kupujemy. W przypadku nowych domów lub mieszkań w nowoczesnych budynkach warto dokładnie zastanowić się, czy taki warunek jest konieczny. Z drugiej strony, kupując starsze domy (szczególnie te wymagające remontu), warto przeprowadzić inspekcję, aby uniknąć niespodzianek. Inspekcja może być wykonana zarówno przed złożeniem oferty, jak i po jej zaakceptowaniu, co daje kupującemu pewność, że nieruchomość jest w dobrym stanie technicznym.

Wybór prawnika

Prawnik odgrywa kluczową rolę w całym procesie zakupu nieruchomości. Ważne jest, aby wybrać prawnika z doświadczeniem w transakcjach nieruchomościowych. Po zawarciu umowy kupna-sprzedaży, dokumenty trafiają do prawnika kupującego, który ma za zadanie zweryfikować, czy sprzedający jest prawowitym właścicielem nieruchomości oraz czy nieruchomość nie jest obciążona żadnymi zobowiązaniami - takimi jak niezapłacone podatki czy niezakończone pozwolenia budowlane. Prawnik również sprawdza, czy miasto nie nałożyło kar na nieruchomość. W przypadku jakichkolwiek zaległości, sprzedający musi je uregulować przed zamknięciem transakcji. W dniu zamknięcia transakcji prawnicy obu stron wymieniają się dokumentami i funduszami elektronicznie. W ten sposób prawo własności zostaje oficjalnie przeniesione na nowego właściciela, a hipoteka (_mortgage)_zostaje zarejestrowana przez instytucję finansową.

Bridge Financing

Wielu kupujących zamyka transakcję kupna nowego domu i sprzedaży starego w tym samym dniu. Jest to możliwe, ale bardziej komfortowym rozwiązaniem może być wcześniejsze przejęcie nowej nieruchomości – na przykład tydzień lub dwa przed opuszczeniem starego domu. Taka strategia pozwala na spokojną przeprowadzkę, daje czas na drobne prace remontowe, sprzątanie czy odświeżenie nowego miejsca przed zamieszkaniem. Koszt takiego rozwiązania, zwanego bridge financing, zależy od banku, ale może być wart dodatkowego komfortu i spokoju, który zyskujemy w tym kluczowym momencie.

Ubezpieczenie domu

Ubezpieczenie domu to obowiązek, którego nie należy traktować jako niepotrzebnego wydatku. Dobre ubezpieczenie to ochrona nie tylko przed pożarem, ale także przed wieloma innymi problemami, które mogą pojawić się w przyszłości, w tym również przed skutkami prawnymi. Różnica w kosztach między podstawową a rozszerzoną polisą jest często niewielka, gdy rozłoży się ją na miesięczne opłaty. Warto jednak pamiętać, że standardowe ubezpieczenie nie obejmuje wszystkich sytuacji – na przykład zalania piwnicy w wyniku awarii kanalizacji, co może generować ogromne koszty napraw. Dodatkowe opcje, takie jak ubezpieczenie od zalania, warto rozważyć, aby chronić się przed nieprzewidzianymi wydatkami.

Ubezpieczenie mortgage

Zakup domu to prawdopodobnie największa inwestycja w życiu wielu ludzi, dlatego warto pomyśleć o ubezpieczeniu hipotecznym. Polisa na życie może pomóc rodzinie w przypadku utraty głównego żywiciela. Koszt takiego ubezpieczenia może być zaskakująco niski, zwłaszcza dla młodych, zdrowych osób. Tego rodzaju zabezpieczenie jest szczególnie ważne, jeśli mamy młodą rodzinę i zależy nam na ich finansowym bezpieczeństwie w razie nieprzewidzianych sytuacji.

Utilities (media)

Kupując dom wolnostojący lub townhouse, musimy samodzielnie zadbać o dostawy mediów - takich jak prąd, gaz, woda czy internet. Kupując mieszkanie w budynku wielomieszkaniowym, media mogą być wliczone w opłaty eksploatacyjne, dlatego warto to sprawdzić z wyprzedzeniem. Przed przejęciem nieruchomości, należy poinformować dostawców mediów o zmianie właściciela i założyć nowe konta, aby uniknąć przerw w dostawach.

Podatek od nieruchomości (Property Tax)

Podatek od nieruchomości zależy od jej wartości rynkowej, która może wzrosnąć lub zmniejszyć się w zależności od rynku. W ostatnich latach ceny nieruchomości znacząco wzrosły, co bezpośrednio wpłynęło na wysokość podatków. Kupując nową nieruchomość warto zadbać, aby prawnik sprawdził, czy na nieruchomości nie ciążą zaległe podatki. Jeśli istnieją zaległości, nowy właściciel może być zobowiązany do ich spłaty. Aby się przed tym zabezpieczyć, warto rozważyć wykupienie tzw. title insurance, które pokryje koszty ewentualnych zaległości.

Przeprowadzka (Movers)

Zatrudnienie firmy przeprowadzkowej to często najlepsze rozwiązanie, zwłaszcza jeśli przeprowadzka dotyczy większej ilości rzeczy lub odległości. Warto jednak pamiętać, że najlepsze firmy mają często pełne kalendarze, dlatego rezerwacja usługi z wyprzedzeniem jest kluczowa. Przy mniejszych przeprowadzkach, można również skorzystać z usług wynajmu samochodu dostawczego lub pomocy znajomych.

Druga wizyta

Większość ofert kupna daje możliwość ponownej wizyty w nieruchomości przed zamknięciem transakcji. Jest to świetna okazja, aby dokładnie zmierzyć pomieszczenia, zaplanować ustawienie mebli, a także skonsultować się z wykonawcami, jeśli planujemy remont. Warto także sprawdzić, czy stan nieruchomości pozostał niezmieniony od momentu zawarcia umowy. Jeśli zauważymy jakiekolwiek uszkodzenia, mamy prawo zgłosić je prawnikowi i negocjować zniżkę lub naprawę.

Zmiana adresu i dokumentów

Po zakupie nieruchomości nie zapominajmy o formalnościach, związanych z aktualizacją danych osobowych. Ważne jest, aby poinformować o zmianie adresu zarówno dostawców usług, jak i urzędy, banki oraz firmy ubezpieczeniowe. Zmiana adresu w prawie jazdy, które w Kanadzie pełni funkcję dokumentu tożsamości, jest obowiązkowa i można ją przeprowadzić w lokalnym urzędzie Service Canada. Należy także pamiętać o poinformowaniu poczty, aby listy i paczki były przekierowywane na nowy adres.

Koszty zamknięcia transakcji (Closing Costs)

Na koniec warto pamiętać, że poza ceną nieruchomości, istnieją dodatkowe koszty związane z zamknięciem transakcji. Są to m.in.:

• Opłaty notarialne;
• Podatki od transferu nieruchomości (land transfer tax);
• Opłaty za ubezpieczenie tytułu własności;
• Koszty inspekcji; - Koszty przeniesienia mediów. Każdy z tych kroków przybliża kupujących do zakończenia procesu zakupu nieruchomości. Pamiętając o tych szczegółach, kupujący zyskuje spokój i pewność, że wszystko zostało dopięte na ostatni guzik, a nowy dom stanie się miejscem, w którym będzie czuł się naprawdę jak u siebie.

Zapraszam do kontaktu w każdej sprawie związanej z zakupem lub sprzedażą nieruchomości.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co