S5E17 - KILKA UWAG O BUDOWANIU DOMU - cz. 1

DOMATOR Team

Episode Notes

Wiele osób marzy o wybudowaniu własnego domu. Kto by nie chciał mieć domu marzeń według własnej specyfikacji i potrzeb?

Ale zanim faktycznie dojdzie do samej budowy, warto wziąć pod uwagę cały szereg spraw. Jest to bardzo obszerny temat, który wymagałby wręcz napisania książki i którego nie da się zmieścić w krótkim felietonie. Ale chętnie zasygnalizuję kilka ważnych faktów - i jeśli otrzymam dalsze pytania na mój e-mail [e-mail], to mogę ten temat kontynuować. Punkty, o których będę pisał, nie są ułożone według żadnej chronologii i mają za zadanie tylko pobudzić do myślenia, natomiast pierwszy punkt jest najważniejszy i zwykle decyduje o powodzeniu budowania (lub nie). 1. Działka i lokalizacja. Wiele na ten temat pisałem w przeszłości. Jeśli inwestujemy w "dom życia”, to na lokalizacji nie można oszczędzać. Również wtedy, jeśli ma to być dom na biznes i liczymy na spory profit. Niestety, dobra lokalizacja kosztuje. Czasami, jak nie mamy odpowiedniego budżetu i tak naprawdę potrzebujemy tylko „dachu nad głową”, to można zrezygnować z super lokalizacji – z tym, że zawsze jest to decyzja, która do końca będzie miała wpływ na to, czy na tym domu kiedyś zyskamy dużo, czy tylko trochę. Dziś, przy gwałtownych zmianach na terenie GTA i z braku nowych terenów budowlanych, wiele kiedyś nie najlepszych lokalizacji zaczyna być uważanych za niezłe - i bardzo szybko nabierają wartości (na przykład rejony Etobicoke na zachód od HWY 427). Z tym, że naprawdę dobre lokalizacje (jak Kingsway czy Rosedale) zaczynają osiągać ceny astronomiczne. Budowane w okolicach domy zawsze trzymają cenę, nawet w najgorszych kryzysach. Jeśli różnica w zakupie działki pod budowę pomiędzy bardzo dobrą okolicą a średnią wynosi przykładowo $500,000 i nasz projekt (inwestycja) ma potrwać rok, to przy obecnych oprocentowaniach pół miliona pożyczki będzie nas kosztowało nie więcej niż $20,000 w oprocentowaniu. To znikomy wydatek, jeśli możemy na różnicy w budowie w bardzo dobrym miejscu i średnim miejscu zarobić setki tysięcy dolarów. Wszak budowa w obu miejscach kosztuje tyle samo. 2. Budżet. Dziś cena działki (w obrębie GTA) potrafi przewyższać koszty budowy. Często ludzie pytają mnie, ile kosztuje budowa domu za stopę kwadratową. Jest to oczywiście pytanie, na które nie ma jednoznacznej odpowiedzi. No, może jest jedna... To zależy od tego, co w tym domu się znajdzie. Jeśli ktoś, zadając takie pytanie liczy, że usłyszy w odpowiedzi cenę za stopę kwadratową domu budowanego na subdivision, ale oczekuje super jakości jak w custom home, to oczywiście sam się naraża na problemy. Jak ze wszystkim w życiu – jakość kosztuje! I faktyczny koszt budowy wyniknie z tego, co w ten dom włożymy. Owszem, jeśli ktoś buduje sam i oszczędza na każdym kroku, kupując tanie materiały i tanie urządzenia, to może się zmieścić nawet w cenie koło $300-$400 za stopę. Ale jeśli ktoś naprawdę chce mieć wszystko w dobrym standardzie i zatrudnia firmę budowlaną, to jego budżet pewnie powinien wynosić od $500 za stopę i wzwyż. Czy to dużo? Nie myślę, jeśli otrzymamy super produkt. Czy Państwo wiedzą, że dziś cena za stopę kwadratową sprzedawanego nowego condo z planów wynosi w Toronto $1,200? A przecież to tylko beton i drywall - i na pewno nie dorównuje jakością do custom home. No i nie mamy działki. 3. Wielkość domów. Moim zdaniem era „wielkich” domów się pomału kończy. Zmienia się styl życia i budowania, i przeciętny kupujący szuka raczej domów doskonale wyposażonych, ale znacznie mniejszych niż dawniej. Brakuje zresztą terenów w mieście na ogromne domy. Oczywiście kto bogatemu zabroni? Drake wybudował niedawno ogromny zamek w jednej z najlepszych dzielnic Toronto i koszt budowy poszedł w mega miliony. Ale dziś przeciętny young professional nie jest w stanie tak zaszaleć. Dlatego domy w zakresie do 2,5 miliona są dziś taką górną, popularną granicą cenową. A wielkość? Myślę, że do 3,000 stóp w GTA to już bardzo dużo. 4. Tradycyjny czy nowoczesny dom? To oczywiście kwestia gustu i preferencji. Natomiast ostatnio wyraźnie widoczny jest ruch w kierunku domów bardziej nowoczesnych. Ale często w pogoni za nowoczesnością powstają czasami takie dziwolągi, że już ja sam bym wolał poprawną klasykę niż wydziwiony, „nowoczesny” dom. Tak jak Jerzy Stuhr wyśpiewał przed laty w Opolu - „śpiewać każdy może – jeden lepiej, drugi gorzej” - tak samo jest z budową domów. Wielu buduje, ale jedni lepiej od drugich. Natomiast jak się popatrzy, kto jest dziś nabywcą domów tych „z górnej półki”, to głównie ludzie w wieku od 30 do 50 lat – tak zwani profesjonaliści, którzy chcą czegoś innego i oczekują, by dom się wyróżniał i był wyposażony w to, co teraz „kręci” młodych: technologia i jakość. 5. Czy warto zatrudniać architekta? Na pewno tak, tylko pod warunkiem, że ma talent. Nie każdy, kto ma wizytówkę z napisem „architekt”, tak naprawdę ma pojęcie, co robi. Jest wielu utalentowanych kreślarzy i ludzi, którzy potrafią jedynie kopiować pomysły. Widziałem często, że ludzie projektują domy, wybierając pomysły z Instagrama. Stawiają na wygląd, często nie myśląc o funkcjonalności pomysłów.

Moim zdaniem warto zainwestować i poszukać kogoś, kto podchodzi do projektów domu z pasją i potraktuje go indywidualnie. Niestety, istnieje również wiele biur architektonicznych, które „produkują” projekty na ilość i widzi się te same custom cookie cutters, za które płacimy jak za custom design. To zwykła taśma produkcyjna. Dobry projekt jest tak samo ważny, jak dobra lokalizacja. Nie można tu oszczędzać. Kombinacja dobrej lokalizacji i dobrego projektu daje znakomite efekty - nie tylko użytkowe, ale również finansowe. 6. Finansowanie. Dla większości z nas budowa domu jest znacznym wysiłkiem finansowym. Jak mamy spłacony dom, pod który możemy zaciągnąć linię kredytową, to zwykle jest to najlepszy sposób, by sfinansować budowę. Również niektóre banki oferują construction financing, które też jest dobrą formą finansowania i jest ono udzielane zwykle na rozsądny procent. Ale wielu budujących sięga po prywatne firmy finansujące budowę. Owszem, czasami jest to niezbędne, ale moim zdaniem koszty pożyczek są niezwykle wysokie. Koszty fees _za załatwienie, _brokers fees, opłaty manipulacyjne czy holdbacks powodują, że potencjalny profit szybko znika, a czasami tracimy dom, jeśli nastąpi jakieś opóźnienie. Finansowanie musi być doskonale przemyślane, bo jest ono często źródłem największych problemów. 7. Nowy dom czy renowacja? To bardzo obszerny temat. W większości przypadków szybciej będzie całkowicie zburzyć dom i wybudować w tym miejscu zupełnie nowy. Często wychodzi to również taniej i lepiej. Wszak praca wokół starych fundamentów, ścian czy całej struktury wymaga większej precyzji i czasu. Ale są sytuacje, kiedy warto czasami zachować część istniejącej struktury - z wielu względów. Na przykład kiedy w centrum Toronto burzy się całkowicie dom, który prawie styka się z sąsiadem, to kiedy wchodzą w rachubę nowe wykopy, w takich miejscach koszt specjalnych zabezpieczeń przed „tąpnięciem” sąsiedniej struktury idzie w dziesiątki tysięcy dolarów. Innym przykładem, kiedy warto pomyśleć o zachowaniu „bazy”, są solidne bungalows z wysokim basementem. Na takim domu można tylko dodać drugie piętro (oczywiście podwyższając sufit na pierwszej podłodze). Faktem jest, że jeśli budujemy na sprzedaż, to nowy dom zwykle szybciej znajduje nabywców, ale mądra rozbudowa potrafi być bardziej cost effective. 8. Dom dla siebie versus dom na flip. Wiadomo, że jak budujemy dom marzeń dla siebie, to wówczas często inwestujemy w wiele udogodnień, które przy flipach są zwykle pomijane. Budując dla siebie, zwykle inwestujemy w lepsze okna, lepsze łazienki, lepsze kuchnie, piece, materiały budowlane, itp. Budując na sprzedaż, musimy bardzo pilnować budżetu i potencjalnego profitu, dlatego ścinanie narożników jest bardzo typowe. Od płyty wiórowej jako subfloor, do gorszej jakości okien, mniejszej liczby punktów świetlnych, gorszych łazienek, itd. Buduje się na „wygląd”, nie na jakość (najczęściej). Obecnie koszty budowy rosną bardzo szybko, a powszechny brak dobrych fachowców prowadzi do przepłacania za usługi, bo nie ma innej możliwości. To prowadzi często do przekraczania założonego budżetu. Tu raz jeszcze kłania się „dobra lokalizacja”. Domy budowane w bardzo dobrych dzielnicach mają większy margines na błędy, wynikające z przekroczenia budżetu. Domy budowane w „takich sobie" dzielnicach nie mają miejsca na błędy i jak je popełnimy, to często pracujemy za darmo. Oboje z Agnieszką skończyliśmy architekturę na Politechnice Wrocławskiej. Mam także duże doświadczenie w projektowaniu i budowaniu domów w Kanadzie. Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy planują budowę własnego domu lub potrzebują ciekawego projektu - z chęcią się spotkamy i omówimy wszystkie istotne zagadnienia.

Find out more at https://domator-team.pinecast.co